都吵着要提前还房贷，可99%的人根本不知道怎么还？

这几个月啊，不管是身边的朋友、线下来咨询的伙计，还是各大网络社区中频繁提到的话题，那就是“提前还房贷”。提前还房贷对“大众”而言虽是个生活命题，但对于有能力提前还一大笔金额的人群而言，终归只是个财务命题。

虽然说“房贷是普通人一生能够通过合法手段，拿到的性价比最高的贷款，能贷多少贷多少，能贷多久贷多久”。说到底，这在某种程度上代表了居民风险偏好的集体性降低。

而原因是什么呢？那就是“时代变了”！

理财收益率远低于房贷利率

虽然之前小迈也讲述到富人成功的秘籍，拼命做大杠杆，贷款买房。但是纵观现在的经济大环境，疫情影响的三年里，很多市场的格局都发生了巨大的转变。

如果是在三年前，贷款买房那就是在薅银行的羊毛，十年前，甚至是五年前。你闭着眼睛买房，也就是按照07年7点几的超高贷款利率，也是稳赚不赔的。

例如，七年前的宁波房价最高也就1万左右，但如今已经高达4、五万的样子。当年100万买的房早就涨到了400万，那还不算后续的涨幅。当然银行批的房贷现在也是有折扣的。那时候横算竖算，都不该提前还房贷，因为房贷利率跟市场无风险利率之间有利差可以赚的！

可还到现在的话，利率我们很难赚得到的！怎么说呢？

一方面，虽说开年央行下狠手，先是把首套房的贷款利率降了20个基点，紧接着又把央行五年期LPR，大降了0.15%，堪称史上最大降幅，这些都是利好没买房的人，买了房的人也只能等到明年开年重新定价日，才能享受到优惠了，但听说三月利率也要上调了！

另一方面，理财的收益率却一直都在下降，其中储蓄国债的利率也一直在下降，从4%以上降到了3.35%。现在这个世道，一个扎心的真相就是：你要想通过投资获得打败高房贷利率的理财收益，非常困难的。

关于提前还房贷的实操分析

一缩短还款年限，每月的月供不变

二是保持还款年限，每月的月供减少。这两种方式都是提前偿还本金，不同之处在于，后续所支付的利息不同。

举个简单的例子，原本2051年1月才能还完的债务，现在2033年8月便可以还完，而利息也减少了203万。但接下来11年还需要按照每月2.3万的月供继续还款。

显然，选择缩短还款年限要比降低月供更划算。

但不管选择哪一种方式在此之前都得问下自己现在的实际情况到底是怎么样的?

如果你有一份稳定的工作，每个月现金流稳定增长，希望无债一身轻，把钱用到别的地方，那就选择缩短还款年限。

如果你是公积金贷款或是组合贷，公积金部分没必要提前还，建议只把商业贷款还掉。如果你买房是享受了贷款利率很优惠的打折，也没必要还。如果你买房买得早，已经还了很久月供，不太建议提前还贷。有些 银行会设置提前还款的违约金，在每个人和银