房贷没还完就能卖房？！邯郸人注意：“带押过户”将全面推广

　　

　　房屋被抵押，也能过户了！

　　自然资源部、中国银保监会

　　日前正式发布通知，

　　全面部署不动产“带押过户”。

　　这是依据民法典明文规定，

　　提升服务水平，

　　降低制度性交易成本，

　　满足人民群众对

财产权高质高效保护的需求的重大举措。

　　“带押过户“”政策的推广，虽然对减少二手房买卖交易时间、降低交易成本有积极意义，但还需要注意一些风险。

　　康达地产百二三期销售部经理李晓峰提醒：不久的将来，邯郸肯定也会开放不动产“带押过户”政策。邯郸人一定要注意，带押过户离不开至少四方主体的密切配合和无缝衔接，买方、卖方、不动产登记部门和银行。必要的时候，还需要公证机构的配合。对于买方而言，第一，必须详细了解，当地的带押过户具体政策，因为不同城市的细化操作政策可能有所不同……

　　“带押过户”是什么？

　　所谓的“带押过户”，通俗来讲，指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。

这被认为是进一步降低交易的风险和成本，盘活二手房资源、加快二手房流通和交易，从而带动楼市活跃的重要创新政策。

　　自然资源部自然资源确权登记局副局长赵燕说，民法典第四百零六条明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定”。这为不动产“带押过户”提供了法律依据。

　　全国15个省份开展

　　不动产“带押过户”

目前，全国共有15个省份100多个地市开展了不动产“带押过户”，共办理业务1.3万多笔，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。

省会城市、计划单列市率先实现后，逐步向其他市县拓展；同时推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展；推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展。实现地域范围、金融机构和不动产类型全覆盖，常态化开展“带押过户”服务。

　　日前，北京市已正式启动存量住房交易“带押过户”模式。

居民出售在京住房时不再需要提前结清房屋现有按揭贷款，可在原抵押权不解除的情况下直接办理住房所有权转移登记，且买卖双方可在不同银行贷款，极大便利居民住房交易，降低交易成本。

　　北京市“带押过户”模式有三方面突出特点和优势：

　　兼容跨行贷款。购房人可以选择售房人房贷所在银行办理贷款，也可以选择其他开办此项业务的银行办理贷款，还可以不用贷款、直接全款购买贷款未结清的住房，便利居民更加灵活地选择购房方式。

　　最大程度降低交易成本。通知明确规定，北京市住房交易“带押过户”办理过程中，无须第三方机构提供担保或其他服务。通知特别强调，银行不得因办理“带押过户”向客户收取额外担保费或服务费。

　　多部门协同提升交易便利度。北京市不动产登记中心可实现住房转移登记和抵押权变更登记“一个入口、两笔业务、合并受理、同时登簿”，买卖双方所需共性材料不必重复提交，实现一站式办理。同时，有关部门通过北京金融综合服务网向银行提供数据交互服务，便利不同银行进行线上信息传输，减少沟通协调成本。

　　快捷、安全为最大优势

“之前也一直有原业主房贷未还清就要出售的情况，这就要‘下家’先把钱给‘上家’还了贷款才能过户。这对于下家要求资金多，还有上家拿钱跑路的风险。”房产中介李先生表示。

“我们一般会给客户做‘过桥’，也就是‘赎楼’，花钱找担保公司代还，但是手续复杂，而且也要等解押后才能交易，时间比较长。”李先生说，一般解抵押至少要等一周多，也有半个多月也完成不了的，“带押过户”肯定会省去原房主的赎楼费用和筹措资金的时间。

效率具体能提高多少？以合肥为例，合肥市不动产登记中心工作人员表示，只要提供贷款的银行同意配合，购房者可以前来办理二手房“带押过户”业务。“正常来看，3个工作日内发出新的产证，走完过户流程。”

除了速度，安全也是房屋交易中需要考虑的重要一环。李先生回忆，之前做“过桥”时，为了安全考虑，往往需要找中介和第三方等一起监管，押着房主的房本、银行卡、借款合同甚至身份证等，一直到解抵押成功，期间风险自然也不少。

但在“带押过户”模式后，“过桥资金”压力减轻，实现了原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，可有效防范交易风险。

　　多地也同时提到了第三方公证机构的加持。

　　济南在“带押过户”中引入公证“提存账户”，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果过户存在问题，房款还能原路返还；深圳同样引入了公证处，对各方资金流动具有一定保护机制，减少了因一方违约而带来的风险。

　　无锡则开创了政府监管和全程免费的先例。同样由买方将贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更和买方新抵押设立合并，最后归还卖方贷款、卖方收到余款、注销抵押登记。

　　广州最新发布的政策也明确，针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。

　　

　　康达地产百二三期鸟瞰效果图图

　　守住“防风险、保安全”底线

房地产买卖，防风险是大家最关心的。做好不动产“带押过户”，必须加强组织，畅通沟通协调机制，梳理风险点，制定应急预案，实现全流程闭合监管。

　　中国银行保险监督管理委员会法规部处长周兰领说，将指导银行业金融机构围绕“带押过户”贷款业务新特点，建立健全对应的服务制度，加快贷款业务流程改造，制定操作规程或业务指南，完善风险管控机制，及时升级改造信贷审批放款、还款结算等系统，实现自动放款、还款、资金支付、尾款结算等，确保资金安全高效。

　　“带押过户”既要更方便，也要更安全。如上文所述多地创新办法，通过推动业主与银行直接对接交流，避免高额垫资费用，实现不动产解押、过户、抵押全流程公开透明，杜绝虚假申报和非法挪用购房资金。

　　邯钢百二三期销售部经理李晓峰表示，不久的将来邯郸也会完全开展了不动产“带押过户”政策，在此提醒购房人，在核实拟购买的房屋可以“带押过户”的基础上，务必注意流程控制，把涉及到的所有流程都要做到精细化，涉及到的银行或抵押权人务必沟通落实到位，避免出现一些不必要的时间差；作为卖方，也需要提前核实购房人的个人征信，提前核实清楚购房人未来的贷款能力，避免后续贷款出问题，不能及时回款解押。

　　国企开发 品质保障

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　　康达地产

　　百二生活区三期

　　项目地址：人民路与前进大街交口北行100米路西

　　免责声明：

　　本项目推广名为百二生活区三期，备案名为百二生活区三期。

预售证号：邯

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